ظهر هذا المنشور في الأصل في الحافةوهي مجلة إلكترونية من مكتب تطوير السياسات والأبحاث التابع لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة.
في الآونة الأخيرة ، تولي مؤسسة McKnight مزيدًا من الاهتمام لما يعنيه توجه السوق وقابلية التوسع لبرامجنا وسياساتنا ونهج تقديم المنح. يعد هذا جزئيًا استجابة تكيفية للركود العظيم ، وتناقص الموارد ، والقيود على المستوى الفيدرالي ، واستمرار الاتجاهات المثيرة للقلق. يدرك العديد من شركائنا في التنمية في مجال الإسكان الميسور توجهات السوق لأنهم يجب أن يعملوا في السوق لجذب الموارد للبناء وإعادة التأهيل ؛ ومع ذلك ، نظرًا لأن أنظمة تمويل الإسكان الميسور تعتمد بشدة على الإعانات ، لا يتم تشجيع هؤلاء المطورين بالضرورة على جعل التوجه نحو السوق أولوية. إن التركيز على تطوير الإسكان الميسور التكلفة هو سد "الفجوة" في السوق بين إجمالي تكاليف التطوير وما يمكن تمويله من صافي الدخل التشغيلي. يرجع الفضل في جزء كبير منه إلى مجال الإسكان المتطور والمتطور والميسور التكلفة في مينيسوتا ، ومع ذلك ، فقد بدأنا نسأل أنفسنا أسئلة صعبة حول الدعم لكل وحدة تكلفة الإسكان الميسور التكلفة (انظر MN Challenge) وما إذا كانت هناك بدائل قد تتطلب القليل أو لا تتطلب دعم مالي. أردنا معرفة ما إذا كان بإمكان مطور ذي دوافع اجتماعية شراء مساكن قائمة غير مدعومة وإنشاء مساكن ميسورة التكلفة بشكل دائم مع دعم ضئيل أو بدون دعم.
الوصول المحدود للإسكان المدعوم
في عام 2013 بتكليف McKnight تقريرا بعنوان التوتر في الإسكان الميسر: هل "أفضل الممارسات" الحالية كافية؟ وأشار إلى أن إجمالي عدد الوحدات السكنية التي يمكن تحمل تكاليفها بشكل دائم والتي تم إنشاؤها على مدار الثلاثين عامًا الماضية يبلغ إجماليها حوالي 110،000 وحدة في الولاية ، بما في ذلك 61000 وحدة في منطقة العاصمة مينيابوليس سانت بول. على الرغم من هذه الإضافات إلى المساكن ، فإن 50 في المائة من جميع المستأجرين في المنطقة الحضرية مثقلون بالتكلفة ، مما يعني أنهم ينفقون أكثر من 30 في المائة من دخلهم على الإسكان.
في يونيو 2013 ، أصدرت مبادرة Minnesota Preservation Plus تقريرًا بعنوان الفضاء بين التي درست طبيعة الأسهم الإسكان بأسعار معقولة غير المدعومة في ولاية مينيسوتا ، فضلا عن التدخلات المحتملة للحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف. لقد وجد أن هناك ما يقدر بـ 182،000 وحدة من المساكن الميسورة غير المدعومة في السوق الخاص بأسعار معقولة لأولئك الذين يقل دخلهم عن 50٪ من متوسط المساحة. هذا السكن مليء أيضا مع ذوي الدخل العالي. نظرًا لأن معدلات الشغور الحالية في المنطقة الحضرية تقل باستمرار عن 3 في المائة ومع بيع أكثر من 17000 من هذه الوحدات في العامين الماضيين وحدهما ، فقد لا يظل هذا المخزون في المتناول لفترة طويلة.
بأسرع ما يمكن لنظام الإسكان بأسعار معقولة المدعومة إنشاء المزيد من الوحدات ، تحتاج إلى نمو الإنتاج. تشير خطة سياسة الإسكان الأخيرة لمجلس العاصمة إلى أن أكثر من 265،000 أسرة منخفضة الدخل ومتوسطة الدخل في مينيابوليس سانت. بول منطقة العاصمة هي تكلفة السكن مثقلة. ومع ذلك ، في منطقة المترو ، يتم إنتاج حوالي 1500 وحدة تأجير جديدة أو ميسورة التكلفة كل عام. لإنشاء هذه الوحدات ، يبلغ متوسط تكلفة البناء الجديد في المترو حوالي 220،000 دولار لكل وحدة ، وتكلف الوحدات المعاد تأهيلها 160،000 دولار في المتوسط لكل وحدة. في الوقت نفسه ، نعلم أن تكاليف السكن بالإضافة إلى النقل مجتمعة أصبحت معيارًا أكثر أهمية للنظر فيما يتعلق بزيادة الاستقرار السكني. هذه الحقائق تثير بعض الأسئلة:
- هل إنتاج المساكن الكثيفة رأس المال هو الطريقة الأكثر فعالية لدعم الأسر ذات الدخل المنخفض في تحقيق قدر أكبر من الاكتفاء الذاتي؟
- هل يمكن أن يصل نظام الإسكان الميسر المدعوم إلى نطاق كافٍ لتلبية هذه الاحتياجات ، لا سيما بالنظر إلى تراجع الموارد الفيدرالية؟
- هل يمكن لحقل الإسكان الميسور الاستفادة من قوى السوق الأكبر لتلبية الطلب؟
تقرع الفرصة
عزمًا على متابعة هذا النهج الفكري ، طلبت McKnight من شركة الوساطة الخاصة تقديم بيانات المعاملات السكنية متعددة الأسر من عام 2006 إلى 2013 للمساعدة في الإجابة على أسئلتنا. تضمنت البيانات معاملات بسعر مبيعات قدره مليون دولار أو أكثر ، وليس 100 في المائة من مبيعات الأسهم السكنية ، ولكنها توفر صورة لمعاملات كبيرة متعددة الأسر في السوق الحضرية. كشفت البيانات أنه بين عامي 2006 و 2013 ، 23 في المئة من وحدات تأجير في أكبر مينيابوليس سانت. تم تغيير سوق الإسكان بول مع بيع ما متوسطه 5200 وحدة تأجير سنويًا. متوسط تكلفة الاستحواذ كان 81،700 دولار لكل وحدة. ومع ذلك ، فإن معظم المعاملات (77 في المائة) كانت مخصصة للعقارات من الفئة B و C ، حيث بلغ متوسط سعر البيع 70،000 دولار لكل وحدة.
لم تتمكن McKnight من مقارنة إجمالي تكاليف التطوير نظرًا لتوفر تكاليف الاستحواذ فقط. بعد ذلك ، طُلب من One Roof Global Consulting تشغيل بعض سيناريوهات التطوير واختبار الفرضية الأساسية التي مفادها أن القدرة على تحمل التكاليف يمكن استخلاصها من جزء من هذه المعاملات. قد يؤدي شراء وحدات بأسعار معقولة غير مدعومة في السوق إلى الحصول على مساكن بأسعار معقولة بشكل دائم وإنشاء دعم ضئيل أو معدوم. ستستكشف McKnight جدوى هذا النهج مع الشركاء في السنوات المقبلة. هذه "لمسة خفيفة"يتحدى نهج الإيجار افتراضات مطوري الإسكان التقليديين المدعومين بأسعار معقولة ويدعو إلى بعض ممارسات التشغيل الجديدة ، بما في ذلك استخدام صافي إيرادات التشغيل من العقار لتغطية النفقات ، والمرونة لخدمة السكان ذوي الدخل المختلط ، والوصول إلى حقوق الملكية ، والإدارة الفعالة للممتلكات ، و المتطلبات التنظيمية ومتطلبات الامتثال.
ستواصل McKnight وشركاؤها الرئيسيون في مجال الإسكان هذه "المسافة بين" الإسكان المدعوم وغير المدعوم. نظرًا لأننا نظرنا في تناقص الموارد بمرور الوقت ، فقد تزايد فقدان الوحدات ذات الأسعار المعقولة غير المدعومة ، وكيف يمكن لتوجه السوق أن يوفر فرصًا لنطاق أكبر وتأثير أكبر على الاختيار.
التقارير والمراجع الواردة في هذه المقالة هي نتاج العديد منها بما في ذلك صندوق الإسكان الأكبر MN ، وصندوق الإسكان الأسري ، و HousingLink ، ومشروع الحفاظ على الإسكان ، و One Roof Global Consulting ، و National Housing Trust ، و CBRE Minneapolis Multi Housing Group ، و MN Housing.
