Este post apareció originalmente en El borde, una revista en línea de la Oficina de Desarrollo de Políticas e Investigación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
Recientemente, la Fundación McKnight ha estado prestando más atención a lo que significan la orientación al mercado y la escalabilidad para nuestros programas, políticas y enfoque de concesión de subvenciones. En parte, se trata de una respuesta adaptativa a la Gran Recesión, la disminución de los recursos, las limitaciones a nivel federal y la persistencia de tendencias preocupantes. Muchos de nuestros socios de desarrollo en el campo de la vivienda asequible son conscientes de la orientación al mercado porque deben trabajar en el mercado para atraer recursos para la construcción y rehabilitación; sin embargo, debido a que los sistemas de financiamiento para viviendas asequibles dependen en gran medida de los subsidios, no necesariamente se alienta a estos desarrolladores a hacer de la orientación al mercado una prioridad. El objetivo del desarrollo de viviendas asequibles es llenar la “brecha” en el mercado entre los costos totales de desarrollo y lo que puede financiarse con los ingresos operativos netos. Sin embargo, gracias en gran parte al sofisticado y bien desarrollado campo de viviendas asequibles de Minnesota, estamos empezando a plantearnos preguntas difíciles sobre el subsidio por costo unitario de las viviendas asequibles (ver Desafío MN) y si existen alternativas que requieran poco o ningún costo. subvención. Queríamos saber si un desarrollador con motivación social podría comprar viviendas existentes sin subsidio y crear viviendas permanentemente asequibles con poco o ningún subsidio.
El alcance limitado de la vivienda subvencionada
En 2013 McKnight encargó un informe titulado La tensión en la vivienda asequible: ¿Son las "mejores prácticas" actuales suficientes? Señaló que el número total de unidades de vivienda asequibles permanentemente creadas en los últimos 30 años o más totaliza alrededor de 110,000 unidades en el estado, incluidas 61,000 unidades en el área metropolitana de Minneapolis-St.Paul. A pesar de estas adiciones al stock de viviendas, el 50 por ciento de todos los inquilinos en el área metropolitana tienen un costo elevado, lo que significa que gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda.
En junio de 2013, la iniciativa Minnesota Preservation Plus lanzó un informe titulado El espacio entre que estudió la naturaleza de la reserva de viviendas asequibles no subsidiadas en Minnesota, así como las posibles intervenciones para preservar la asequibilidad. Encontró que hay un estimado de 182,000 unidades de viviendas asequibles no subsidiadas en el mercado privado a precios asequibles para las personas que se encuentran en o por debajo del 50 por ciento del ingreso promedio del área. Que la vivienda también se llena con los de mayores ingresos. Debido a que las tasas actuales de vacantes en el área metropolitana continúan por debajo del 3 por ciento y más de 17,000 de estas unidades se han vendido solo en los últimos 2 años, es posible que este stock no siga siendo asequible por mucho tiempo.
Tan rápido como el sistema de vivienda asequible subsidiado puede crear más unidades, la necesidad supera la producción. El reciente plan de política de vivienda del Consejo Metropolitano sugiere que más de 265,000 hogares de ingresos bajos y moderados en Minneapolis-St. El área metropolitana de Pablo son los costos de la vivienda cargados. Sin embargo, en la región metropolitana solo se producen aproximadamente 1,500 unidades de alquiler asequibles nuevas o conservadas cada año. Para crear estas unidades, el costo promedio de una nueva construcción en el metro es de aproximadamente $ 220,000 por unidad, las unidades rehabilitadas cuestan un promedio de $ 160,000 por unidad. Al mismo tiempo, sabemos que la vivienda más los costos de transporte combinados se está convirtiendo en un punto de referencia más crítico a considerar en relación con una mayor estabilidad de la vivienda. Estos hechos plantean algunas preguntas:
- ¿Es la producción de vivienda de uso intensivo de capital la forma más eficiente de ayudar a las familias de bajos ingresos a lograr una mayor autosuficiencia?
- ¿Puede el sistema de vivienda asequible subsidiada alcanzar una escala suficiente para satisfacer la necesidad, particularmente dada la tendencia decreciente de los recursos federales?
- ¿Puede el campo de la vivienda asequible capitalizar fuerzas de mercado más grandes para satisfacer la demanda?
La oportunidad toca a tu puerta
Con la intención de seguir esta línea de pensamiento, McKnight solicitó a una firma de corretaje privada que proporcione datos de transacciones residenciales multifamiliares de 2006 a 2013 para ayudar a responder nuestras preguntas. Los datos incluyeron transacciones con un precio de venta de $ 1 millón o más, no el 100 por ciento de las ventas de viviendas, pero ofrecen una imagen de las grandes transacciones multifamiliares en el mercado metropolitano. Los datos revelaron que entre 2006 y 2013, el 23 por ciento de las unidades de alquiler en el gran Minneapolis-St. El mercado inmobiliario de Paul cambió de manos con un promedio de 5,200 unidades de alquiler vendidas anualmente. El costo promedio de adquisición fue de $ 81,700 por unidad. Sin embargo, la mayoría de las transacciones (77 por ciento) fueron para propiedades de clase B y C con un precio de venta promedio de $ 70,000 por unidad.
McKnight no pudo comparar los costos totales de desarrollo ya que solo estaban disponibles los costos de adquisición. Luego se le pidió a One Roof Global Consulting que ejecutara algunos escenarios de desarrollo y probara la hipótesis básica de que la asequibilidad podría haberse extraído de una parte de estas transacciones. La compra de unidades asequibles no subsidiadas en el mercado podría potencialmente capturar y crear viviendas asequibles más permanentemente con poco o ningún subsidio. McKnight explorará la viabilidad de este enfoque con socios en los próximos años. Esta "toque ligeroEl enfoque de alquiler desafía los supuestos de los desarrolladores de viviendas asequibles subvencionadas tradicionales y exige algunas nuevas prácticas operativas, incluido el uso de los ingresos operativos netos de la propiedad para gastos, la flexibilidad para atender a los residentes de ingresos mixtos, el acceso a capital, la administración efectiva de la propiedad y Manejables requisitos regulatorios y de cumplimiento.
McKnight y sus socios clave de vivienda buscarán ese "espacio entre" viviendas asequibles subsidiadas y no subvencionadas. A medida que hemos considerado disminuir los recursos a lo largo del tiempo, una mayor pérdida de unidades asequibles no subsidiadas y cómo la orientación del mercado podría ofrecer oportunidades para una mayor escala e impacto, la elección se ha vuelto cada vez más clara.
Los informes y las referencias en este artículo son productos de muchos, incluidos el Fondo de Vivienda de Greater MN, el Fondo de Vivienda Familiar, el Enlace de Vivienda, el Proyecto de Preservación de Vivienda, One Roof Global Consulting, el Fideicomiso de Vivienda Nacional, el Grupo de Vivienda Múltiple de CBRE Minneapolis y la Vivienda de MN.
