Ce poste est initialement paru à Le bord, un magazine en ligne du Bureau de l'élaboration des politiques et de la recherche du Département américain du logement et du développement urbain.
Récemment, la Fondation McKnight a accordé plus d'attention à ce que signifient l'orientation et l'évolutivité du marché pour nos programmes, nos politiques et notre approche d'octroi de subventions. Il s'agit en partie d'une réponse adaptative à la Grande Récession, à la diminution des ressources, aux contraintes au niveau fédéral et à la persistance de tendances inquiétantes. Beaucoup de nos partenaires de développement dans le domaine du logement abordable sont conscients de l'orientation vers le marché parce qu'ils doivent travailler sur le marché pour attirer des ressources pour la construction et la réhabilitation ; cependant, étant donné que les systèmes de financement du logement abordable dépendent fortement des subventions, ces promoteurs ne sont pas nécessairement encouragés à faire de l'orientation vers le marché une priorité. L'objectif du développement de logements abordables est de combler « l'écart » sur le marché entre les coûts de développement totaux et ce qui peut être financé par le bénéfice d'exploitation net. Cependant, grâce en grande partie au domaine du logement abordable bien développé et sophistiqué du Minnesota, nous commençons à nous poser des questions difficiles sur la subvention par coût unitaire du logement abordable (voir MN Challenge) et s'il existe des alternatives qui nécessiteraient peu ou pas subvention. Nous voulions savoir si un promoteur socialement motivé pouvait acheter un logement existant non subventionné et créer un logement abordable de façon permanente avec peu ou pas de subvention.
La portée limitée du logement subventionné
En 2013, McKnight a commandé un rapport intitulé La tension dans le logement abordable: les «pratiques exemplaires» actuelles sont-elles suffisantes? Il a souligné que le nombre total de logements abordables en permanence créés au cours des 30 dernières années s’élève à environ 110 000 dans l’État, dont 61 000 dans la région métropolitaine de Minneapolis-Saint-Paul. Malgré ces ajouts au parc de logements, 50% des locataires de la région métropolitaine sont accablés par les coûts, ce qui signifie qu'ils consacrent plus de 30% de leur revenu au logement.
En juin 2013, l’initiative Préservation Plus du Minnesota a publié un rapport intitulé L'espace entre qui a étudié la nature du parc de logements abordables non subventionnés dans le Minnesota ainsi que les interventions potentielles pour préserver l’accessibilité financière. L'étude a révélé que sur le marché privé, on estime à 182 000 le nombre de logements abordables non subventionnés accessibles à ceux dont le revenu est inférieur ou égal à 50% du revenu médian de la zone. Ce logement est également rempli avec ceux qui ont des revenus plus élevés. Étant donné que le taux d'inoccupation actuel dans la région métropolitaine est toujours inférieur à 3% et que plus de 17 000 de ces unités ont été vendues au cours des deux dernières années, ce stock pourrait ne pas rester abordable pour longtemps.
Aussi rapidement que le système de logements abordables subventionnés peut créer plus d'unités, il faut dépasser la production. Le récent plan de politique de logement du Metropolitan Council suggère que plus de 265 000 ménages à revenu faible ou modéré de la région de Minneapolis-St. La région métropolitaine de Paul est accablée par le coût du logement. Pourtant, dans la région métropolitaine, seulement 1 500 unités locatives abordables neuves ou préservées sont produites chaque année. Pour créer ces unités, le coût moyen d'une nouvelle construction dans le métro est d'environ 220 000 $ par unité, tandis que les unités réhabitées coûtent en moyenne 160 000 $ par unité. Dans le même temps, nous savons que la combinaison du logement et des coûts de transport devient un critère de référence plus important à prendre en compte dans l'optique d'une plus grande stabilité du logement. Ces faits soulèvent des questions:
- La production de logements à forte intensité de capital est-elle le moyen le plus efficace d'aider les familles à faible revenu à parvenir à une plus grande autosuffisance?
- Le système de logements abordables subventionnés peut-il atteindre une taille suffisante pour répondre aux besoins, compte tenu en particulier de la tendance à la baisse des ressources fédérales?
- Le secteur du logement abordable peut-il tirer parti des forces plus importantes du marché pour répondre à la demande?
Opportunité frappe
Dans l’intention de poursuivre dans cette direction, McKnight a demandé à une société de courtage privée de lui fournir des données sur les transactions résidentielles multifamiliales de 2006 à 2013 afin de répondre à nos questions. Les données comprenaient les transactions dont le prix de vente était égal ou supérieur à 1 million de dollars, et non pas à 100% des ventes de logements, mais elles donnaient une image des grandes transactions multifamiliales sur le marché métropolitain. Les données ont révélé qu'entre 2006 et 2013, 23% des logements locatifs dans la grande région de Minneapolis-St. Le marché immobilier Paul a changé de mains avec une moyenne de 5 200 unités locatives vendues chaque année. Le coût moyen d'acquisition s'élevait à 81 700 $ par unité. Cependant, la plupart des transactions (77%) concernaient des propriétés des classes B et C avec un prix de vente moyen de 70 000 $ par unité.
McKnight n'a pas pu comparer les coûts de développement totaux car seuls les coûts d'acquisition étaient disponibles. One Roof Global Consulting a ensuite été invité à exécuter des scénarios de développement et à tester l'hypothèse de base selon laquelle l'accessibilité aurait pu être extraite d'une partie de ces transactions. L'achat d'unités abordables non subventionnées sur le marché pourrait potentiellement capturer et créer davantage de logements abordables en permanence avec peu ou pas de subvention. McKnight explorera la faisabilité de cette approche avec des partenaires dans les années à venir. Ce "touche légère«L’approche de la location remet en question les hypothèses des promoteurs de logements abordables traditionnels subventionnés et appelle de nouvelles pratiques d’exploitation, notamment l’utilisation du bénéfice net d’exploitation de la propriété, la flexibilité de servir les résidents à revenus mixtes, l’accès aux capitaux propres, la gestion efficace des biens exigences réglementaires et de conformité gérables.
McKnight et ses principaux partenaires en matière de logement chercheront à obtenir cet «espace entre» le logement abordable subventionné et non subventionné. À mesure que nous envisagions de réduire les ressources au fil du temps, la perte accrue d'unités abordables non subventionnées et la manière dont l'orientation du marché pourrait offrir des opportunités pour une plus grande échelle et avoir un impact sur le choix sont devenues de plus en plus claires.
Les rapports et références cités dans cet article sont le produit de nombreux projets, notamment le Greater MN Housing Fund, le Family Housing Fund, HousingLink, le projet de préservation du logement, One Roof Global Consulting, le National Housing Trust, le CBRE Minneapolis Multi Housing Group et le MN Housing.
