अनसब्सिडाइज़्ड अफोर्डेबल हाउसिंग की खोज करना

यह पोस्ट मूल रूप से दिखाई दी किनारा, अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग के नीति विकास और अनुसंधान विभाग के कार्यालय से एक ऑनलाइन पत्रिका।

हाल ही में, McKnight Foundation हमारे कार्यक्रमों, नीतियों और अनुदान देने के दृष्टिकोण के लिए बाज़ार अभिविन्यास और मापनीयता का क्या अर्थ है, इस पर अधिक विचार कर रहा है। भाग में यह महान मंदी, घटते संसाधनों, संघीय स्तर पर बाधाओं और परेशान करने वाले रुझानों की दृढ़ता के लिए एक अनुकूली प्रतिक्रिया है। किफायती आवास क्षेत्र में हमारे कई विकास भागीदार बाजार उन्मुखीकरण के बारे में जानते हैं क्योंकि उन्हें निर्माण और पुनर्वास के लिए संसाधनों को आकर्षित करने के लिए बाजार में काम करना चाहिए; हालाँकि, क्योंकि किफायती आवास के लिए वित्तपोषण प्रणाली सब्सिडी पर बहुत अधिक निर्भर करती है, इसलिए इन डेवलपर्स को बाजार उन्मुखीकरण को प्राथमिकता बनाने के लिए प्रोत्साहित नहीं किया जाता है। किफायती आवास विकसित करने का फोकस कुल विकास लागत और शुद्ध परिचालन आय द्वारा वित्तपोषित किए जाने के बीच बाजार में "अंतर" को भरना है। मिनेसोटा के अच्छी तरह से विकसित और परिष्कृत किफायती आवास क्षेत्र के लिए बड़े हिस्से में धन्यवाद, हालांकि, हम किफायती आवास की प्रति यूनिट लागत पर सब्सिडी के बारे में खुद से कठिन सवाल पूछने लगे हैं (एमएन चैलेंज देखें) और यदि ऐसे विकल्प हैं जिनके लिए बहुत कम या नहीं की आवश्यकता होगी सब्सिडी। हम जानना चाहते थे कि क्या सामाजिक रूप से प्रेरित डेवलपर मौजूदा बिना सब्सिडी वाले आवास खरीद सकता है और कम या बिना सब्सिडी के स्थायी रूप से किफायती आवास बना सकता है।

लिमिटेड रीच ऑफ सब्सिडाइज्ड हाउसिंग

2013 में McKnight ने एक रिपोर्ट का शीर्षक दिया अफोर्डेबल हाउसिंग में तनाव: क्या मौजूदा "सर्वश्रेष्ठ आचरण" पर्याप्त हैं? इसमें बताया गया है कि राज्य में पिछले 30+ वर्षों में बनी कुल स्थायी रूप से किफायती आवास इकाइयों की कुल संख्या, मिनियापोलिस-सेंटपॉल महानगरीय क्षेत्र में 61,000 इकाइयों सहित राज्य में 110,000 इकाइयों के आसपास है। हाउसिंग स्टॉक में इन परिवर्धन के बावजूद, महानगरीय क्षेत्र में सभी किराएदारों का 50 प्रतिशत बोझ है, जिसका अर्थ है कि वे अपनी आय का 30 प्रतिशत से अधिक आवास के लिए खर्च करते हैं।

जून 2013 में, मिनेसोटा परिरक्षण प्लस पहल ने शीर्षक से एक रिपोर्ट जारी की अंतरिक्ष के बीच जो मिनेसोटा में बिना सदस्यता वाले किफायती आवास स्टॉक की प्रकृति का अध्ययन करता था और साथ ही साथ सामर्थ्य को संरक्षित करने के लिए संभावित हस्तक्षेप भी करता था। यह पाया गया कि अनुमानित बाजार में अनुमानित 182,000 इकाइयाँ हैं जो निजी बाजार में किफायती आवासों की हैं, जो औसत क्षेत्र की आय का 50 प्रतिशत या उससे कम है। यह आवास उच्च आय वाले लोगों से भी भरा है। महानगरीय क्षेत्र में वर्तमान रिक्ति दर अब लगातार 3 प्रतिशत से नीचे है और इनमें से 17,000 से अधिक इकाइयाँ पिछले 2 वर्षों में ही बेची जा चुकी हैं, यह स्टॉक अधिक समय तक सस्ता नहीं रह सकता है।

जितनी तेजी से सब्सिडी वाली किफायती आवास प्रणाली अधिक इकाइयों का निर्माण कर सकती है, उतनी ही उत्पादन की जरूरत है। मेट्रोपोलिटन काउंसिल की हाल की हाउसिंग पॉलिसी योजना बताती है कि मिनियापोलिस-सेंट में 265,000 से अधिक निम्न और मध्यम आय वाले घर हैं। पॉल महानगरीय क्षेत्र आवास लागत बोझ हैं। फिर भी मेट्रो क्षेत्र में हर साल लगभग 1,500 नए या संरक्षित किफायती किराये की इकाइयाँ तैयार की जाती हैं। इन इकाइयों को बनाने के लिए मेट्रो में नए निर्माण की औसत लागत लगभग $ 220,000 प्रति यूनिट है, पुनर्निर्मित इकाइयों की औसत लागत 160,000 डॉलर प्रति यूनिट है। उसी समय हम जानते हैं कि अधिक से अधिक आवास स्थिरता के संबंध में विचार करने के लिए संयुक्त आवास लागत परिवहन लागत अधिक महत्वपूर्ण मानदंड बन रही है। ये तथ्य कुछ सवाल खड़े करते हैं:

• क्या पूंजी-गहन आवास उत्पादन कम आय वाले परिवारों को अधिक आत्मनिर्भरता प्राप्त करने में सहायता करने का सबसे कारगर तरीका है?
• क्या सब्सिडी वाले किफायती आवास प्रणाली की जरूरत को पूरा करने के लिए पर्याप्त पैमाने पर पहुंच सकते हैं, विशेष रूप से संघीय संसाधनों की वानिंग प्रवृत्ति को देखते हुए?
• क्या किफायती आवास क्षेत्र मांग को पूरा करने के लिए बड़े बाजार बलों पर पूंजी लगा सकता है?

अवसर दस्तक देता है

विचार की इस पंक्ति को आगे बढ़ाने के इरादे से McKnight ने हमारे सवालों के जवाब देने में मदद करने के लिए 2006 से 2013 तक एक निजी ब्रोकरेज फर्म को मल्टीमिली आवासीय लेनदेन डेटा प्रदान करने का अनुरोध किया। डेटा में $ 1 मिलियन या अधिक की बिक्री मूल्य के साथ लेनदेन शामिल था, आवास स्टॉक की बिक्री का 100 प्रतिशत नहीं था, लेकिन यह महानगरीय बाजार में बड़े बहुपक्षीय लेनदेन की तस्वीर प्रदान करता है। आंकड़ों से पता चला कि 2006 और 2013 के बीच, अधिक से अधिक मिनियापोलिस-सेंट में किराये की इकाइयों का 23 प्रतिशत। पॉल हाउसिंग मार्केट ने औसतन ५,२०० रेंटल यूनिट बेचीं जो सालाना बेची गईं। अधिग्रहण के लिए औसत लागत $ 81,700 प्रति यूनिट थी। हालांकि, अधिकांश लेनदेन (77 प्रतिशत) बी और सी श्रेणी की संपत्तियों के लिए थे, जिनकी औसत बिक्री मूल्य $ 70,000 प्रति यूनिट था।

केवल अधिग्रहण की लागत उपलब्ध होने के बाद से McKnight कुल विकास लागत की तुलना नहीं कर सका। तब एक रूफ ग्लोबल कंसल्टिंग को कुछ विकास परिदृश्यों को चलाने और बुनियादी परिकल्पना का परीक्षण करने के लिए कहा गया था कि इन लेनदेन के कुछ हिस्से से सामर्थ्य निकाला जा सकता है। बाज़ार में बिना सदस्यता वाली सस्ती इकाइयों की खरीद संभावित रूप से कम या बिना सब्सिडी वाले अधिक स्थायी रूप से किफायती आवास बना सकती है। McKnight आगे आने वाले वर्षों में भागीदारों के साथ इस दृष्टिकोण की व्यवहार्यता की खोज करेगा। इस "हल्का स्पर्श"किराये के दृष्टिकोण ने पारंपरिक सब्सिडी वाले किफायती आवास डेवलपर्स की धारणाओं को चुनौती दी और कुछ नए ऑपरेटिंग प्रथाओं के लिए कॉल किया, जिसमें खर्चों के लिए संपत्ति से शुद्ध परिचालन आय का उपयोग, मिश्रित-आय निवासियों की सेवा करने का लचीलापन, इक्विटी तक पहुंच, प्रभावी संपत्ति प्रबंधन, और प्रबंधनीय नियामक और अनुपालन आवश्यकताओं।

McKnight और इसके प्रमुख आवास साझेदार इस बात को पक्का कर रहे हैं कि "किफायती और असहायकृत किफायती आवास" के बीच का स्थान। जैसा कि हमने समय के साथ संसाधनों को कम करने पर विचार किया है, बिना सदस्यता वाली सस्ती इकाइयों की बढ़ती हानि, और कैसे बाजार उन्मुखीकरण अधिक से अधिक पैमाने के लिए अवसर प्रदान कर सकता है और प्रभाव तेजी से स्पष्ट हो गया है।

इस लेख में रिपोर्ट और संदर्भ ग्रेटर एमएन हाउसिंग फंड, फैमिली हाउसिंग फंड, हाउसिंगलिंक, हाउसिंग प्रिजर्वेशन प्रोजेक्ट, वन रूफ ग्लोबल कंसल्टिंग, नेशनल हाउसिंग ट्रस्ट, सीबीआरई मिनियापोलिस मल्टी हाउसिंग ग्रुप और एमएन हाउसिंग सहित कई के उत्पाद हैं।