ប្រកាសនេះដំបូងបង្អស់បង្ហាញខ្លួននៅ គែមដែលជាទស្សនាវដ្តីអនឡាញមួយពីការិយាល័យអភិវឌ្ឍន៍និងស្រាវជ្រាវគោលនយោបាយអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាននិងអភិវឌ្ឍន៍របស់សហរដ្ឋអាមេរិច។
ថ្មីៗនេះ មូលនិធិ McKnight បាននឹងកំពុងផ្តល់ការពិចារណាបន្ថែមទៀតទៅលើអ្វីដែលទិសដៅទីផ្សារ និងលទ្ធភាពធ្វើមាត្រដ្ឋានមានន័យសម្រាប់កម្មវិធី គោលនយោបាយ និងវិធីសាស្រ្តផ្តល់ជំនួយរបស់យើង។ មួយផ្នែកនេះគឺជាការឆ្លើយតបសម្របទៅនឹងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដ៏ធំ ការបន្ថយធនធាន ឧបសគ្គនៅកម្រិតសហព័ន្ធ និងការបន្តនិន្នាការនៃបញ្ហា។ ដៃគូអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនរបស់យើងនៅក្នុងវិស័យលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ដឹងពីការតំរង់ទិសទីផ្សារ ពីព្រោះពួកគេត្រូវតែធ្វើការនៅក្នុងទីផ្សារដើម្បីទាក់ទាញធនធានសម្រាប់ការសាងសង់ និងការស្តារឡើងវិញ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារប្រព័ន្ធហិរញ្ញប្បទានសម្រាប់លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យពឹងផ្អែកខ្លាំងលើការឧបត្ថម្ភធន អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទាំងនេះមិនចាំបាច់ត្រូវបានលើកទឹកចិត្តឱ្យធ្វើឱ្យការតំរង់ទិសទីផ្សារជាអាទិភាពនោះទេ។ ការផ្តោតសំខាន់នៃការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺការបំពេញ "គម្លាត" នៅក្នុងទីផ្សាររវាងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងអ្វីដែលអាចត្រូវបានផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដោយប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ។ សូមអរគុណមួយផ្នែកធំចំពោះវិស័យលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងអភិវឌ្ឍយ៉ាងល្អរបស់រដ្ឋមីនីសូតា ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យើងចាប់ផ្តើមសួរខ្លួនយើងនូវសំណួរដ៏លំបាកអំពីការឧបត្ថម្ភធនក្នុងមួយឯកតានៃតម្លៃលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ (សូមមើល MN Challenge) ហើយប្រសិនបើមានជម្រើសផ្សេងទៀតដែលតម្រូវឱ្យមានតិចតួច ឬគ្មាន។ ប្រាក់ឧបត្ថម្ភ។ យើងចង់ដឹងថាតើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលជំរុញទឹកចិត្តសង្គមអាចទិញលំនៅដ្ឋានដែលមិនមានការឧបត្ថម្ភធនដែលមានស្រាប់ និងបង្កើតលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យជាអចិន្ត្រៃយ៍ដោយមានការឧបត្ថម្ភធនតិចតួច ឬគ្មាន។
ដែនកំណត់នៃលំនៅដ្ឋានឧបត្ថម្ភធន
នៅឆ្នាំ 2013 McKnight បានដាក់ឱ្យដំណើរការរបាយការណ៍ដែលមានចំណងជើង ភាពតានតឹងក្នុងលំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃសមរម្យ: តើ "ការអនុវត្តល្អ ៗ " បច្ចុប្បន្នគ្រប់គ្រាន់ទេ? វាបានចង្អុលបង្ហាញថាចំនួនសរុបនៃផ្ទះសម្បែងដែលមានតំលៃថោកដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងក្នុងរយៈពេល 30 ឆ្នាំកន្លងមកនេះមានចំនួនសរុបប្រមាណ 110,000 យូនីតនៅក្នុងរដ្ឋរួមទាំងផ្ទះចំនួន 61,000 ក្នុងតំបន់ទីក្រុងមីនប៉ូឡាប៉ូស។ ថ្វីបើមានការបន្ថែមទាំងនេះទៅលើស្តុកលំនៅដ្ឋានក៏ដោយ 50 ភាគរយនៃអ្នកជួលទាំងអស់នៅតំបន់ទីប្រជុំជនត្រូវបានចំណាយបន្ទុកដែលមានន័យថាពួកគេចំណាយច្រើនជាង 30 ភាគរយនៃប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន។
នៅខែមិថុនាឆ្នាំ 2013 អង្គការ Minnesota Preservation Plus Initiative បានចេញផ្សាយរបាយការណ៍មួយដែលមានចំណងជើង ចន្លោះរវាង ដែលបានសិក្សាអំពីធម្មជាតិនៃទ្រព្យសម្បត្តិផ្ទះសម្បែងដែលមានតម្លៃសមរម្យនៅក្នុងរដ្ឋមិនីសូតាក៏ដូចជាការអន្តរាគមន៍ដ៏មានសក្តានុពលក្នុងការអភិរក្សតម្លៃថោក។ វាបានរកឃើញថាមានផ្ទះសម្បែងដែលមិនមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះចំនួន 182.000 ខ្នងនៅក្នុងទីផ្សារឯកជនដែលមានតម្លៃសមរម្យចំពោះអ្នកដែលមានឬតិចជាង 50 ភាគរយនៃប្រាក់ចំណូលក្នុងតំបន់មធ្យម។ ផ្ទះនោះក៏ត្រូវបានបំពេញផងដែរជាមួយនឹងអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់។ ជាមួយនឹងអត្រាការងារទំនេរបច្ចុប្បន្ននៅតំបន់ទី្រកុងឥឡូវនេះស្ថិតនៅក្រោម 3 ភាគរយហើយជាមួយនឹងចំនួនជាង 17,000 គ្រឿងដែលត្រូវបានលក់ក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះភាគហ៊ុននេះប្រហែលជាមិនមានលទ្ធភាពក្នុងរយៈពេលវែងនោះទេ។
ឆាប់រហ័សដូចប្រព័ន្ធលំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃសមរម្យអាចបង្កើតគ្រឿងបរិក្ខារច្រើនទៀតត្រូវមានផលិតកម្មតាមផ្លូវខាងក្រៅ។ ផែនការគោលនយោបាយលំនៅឋានរបស់ក្រុមប្រឹក្សាក្រុងកាលពីពេលថ្មីៗនេះបានបង្ហាញថាគ្រួសារដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមនិងទាបជាង 265.000 នៅក្រុង Minneapolis-St ។ តំបន់ទីកែុងប៉ូលគឺជាតម្លៃផ្ទះដែលមានបន្ទុក។ ប៉ុន្ដែនៅតំបន់ត្រូពិចមានតែ 1,500 បន្ទប់ជួលដែលថ្មីនិងមានតំលៃសមរម្យប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានផលិតជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ ដើម្បីបង្កើតអង្គភាពទាំងនេះតម្លៃជាមធ្យមនៃសំណង់ថ្មីក្នុងរថភ្លើងក្រោមដីគឺប្រហែល 220.000 ដុល្លារក្នុងមួយយូនីតហើយគ្រឿងកែច្នៃឡើងវិញជាមធ្យមមានតម្លៃ 160.000 ដុល្លារក្នុងមួយគ្រឿង។ ទន្ទឹមគ្នានេះដែរយើងដឹងថាលំនៅដ្ឋានរួមទាំងថ្លៃចំណាយលើការដឹកជញ្ជូនរួមបញ្ចូលគ្នាត្រូវបានក្លាយជាចំណុចគោលសំខាន់ជាងមុនដើម្បីពិចារណាលើទំនាក់ទំនងស្ថេរភាពលំនៅដ្ឋានកាន់តែច្រើន។ ហេតុការណ៍ទាំងនេះលើកឡើងនូវសំណួរមួយចំនួន:
- តើការផលិតលំនៅដ្ឋានដែលពឹងផ្អែកលើដើមទុនគឺជាវិធីមានប្រសិទ្ធិភាពបំផុតដើម្បីគាំទ្រដល់គ្រួសារដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបក្នុងការទទួលបានភាពគ្រប់គ្រាន់ខ្លួនឯងខ្ពស់ជាងមុនមែនទេ?
- តើប្រព័ន្ធលំនៅឋានដែលមានតំលៃសមរម្យអាចទទួលបាននូវទំហំគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបំពេញតំរូវការជាពិសេសដោយសារតែនិន្នាការថយចុះនៃធនធានសហព័ន្ធឬទេ?
- តើទីលំនៅលំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃសមរម្យអាចទាញយកប្រយោជន៍ពីកម្លាំងទីផ្សារធំជាងដើម្បីបំពេញតាមតម្រូវការដែរទេ?
ឱកាសទទួលបាន
គោលបំណងលើការតាមដាននូវគំនិតនេះ McKnight បានស្នើសុំក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសារឯកជនមួយដើម្បីផ្តល់ទិន្នន័យប្រតិបត្តិការលំនៅដ្ឋានគ្រួសារច្រើនឆ្នាំពីឆ្នាំ 2006 ដល់ឆ្នាំ 2013 ដើម្បីជួយឆ្លើយសំណួររបស់យើង។ ទិន្នន័យនេះរួមបញ្ចូលទាំងប្រតិបត្តិការដែលមានតម្លៃលក់ 1 លានដុល្លារឬច្រើនជាងនេះមិនមែន 100% នៃការលក់ភាគហ៊ុនផ្ទះទេប៉ុន្តែវាផ្តល់នូវរូបភាពនៃប្រតិបត្ដិការគ្រួសារជាច្រើនដែលមានទំហំធំនៅក្នុងទីផ្សារទីផ្សា។ ទិន្នន័យបានបង្ហាញថានៅចន្លោះឆ្នាំ 2006 និង 2013 មាន 23% នៃបន្ទប់ជួលនៅក្នុងមហាវិទ្យាល័យមីនប៉ូឡាភីស។ ទីផ្សារផ្ទះរបស់លោក Paul បានផ្លាស់ប្តូរដៃជាមួយមធ្យមចំនួន 5,200 គ្រឿងជួលត្រូវបានលក់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ តម្លៃជាមធ្យមសម្រាប់ការទិញយកគឺ $ 81,700 ក្នុងមួយឯកតា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយភាគហ៊ុនភាគច្រើន (77%) គឺសម្រាប់អចលនទ្រព្យ B និង C ដែលមានតម្លៃលក់ជាមធ្យមចំនួន 70.000 ដុល្លារក្នុងមួយគ្រឿង។
McKnight មិនអាចប្រៀបធៀបការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍសរុបបានទេដោយហេតុថាមានតែតម្លៃនៃការទិញប៉ុណ្ណោះដែលអាចរកបាន។ ក្រុមហ៊ុន One Roof Global Consulting ត្រូវបានស្នើសុំឱ្យបើកដំណើរការសេណារីយ៉ូអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួននិងសាកល្បងសម្មតិកម្មជាមូលដ្ឋានដែលលទ្ធភាពអាចត្រូវបានស្រង់ចេញពីផ្នែកមួយចំនួននៃប្រតិបត្តិការទាំងនេះ។ ការទិញគ្រឿងឧបភោគបរិភោគដែលមានតម្លៃសមរម្យនៅលើទីផ្សារអាចចាប់យកនិងបង្កើតលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃថេរជាប្រចាំជាមួយនឹងការឧបត្ថម្ភតិចតួចឬគ្មាន។ McKnight នឹងត្រូវបានស្វែងយល់ពីលទ្ធភាពនៃវិធីសាស្រ្តនេះជាមួយដៃគូនៅក្នុងឆ្នាំខាងមុខ។ នេះ "ប៉ះពន្លឺដំណោះស្រាយជួលប្រថុយប្រថាននឹងការសន្មតនៃអ្នកអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃថេរតាមបែបប្រពៃណីហើយអំពាវនាវឱ្យមានការអនុវត្តន៍ប្រតិបត្តិការថ្មីមួយចំនួនរួមទាំងការប្រើប្រាស់ប្រាក់ចំណេញប្រតិបត្តិការសុទ្ធពីទ្រព្យសម្រាប់ចំណាយការបត់បែនដើម្បីបម្រើប្រជាពលរដ្ឋដែលមានប្រាក់ចំណូលចម្រុះលទ្ធភាពទទួលបានសមធម៌គ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនិង តម្រូវបទប្បញ្ញត្តិនិងការអនុលោមតាមដែលអាចគ្រប់គ្រងបាន។
McKnight និងដៃគូផ្ទះសម្បែងសំខាន់ៗរបស់ខ្លួននឹងត្រូវអនុវត្តតាម "ចន្លោះរវាង" លំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃសមរម្យនិងឧបត្ថម្ភធន។ ដូចដែលយើងបានពិចារណាអំពីការកាត់បន្ថយធនធានក្នុងរយៈពេលការកើនឡើងនៃគ្រឿងបរិក្ខារដែលមិនមានតំលៃនិងការចង្អុលបង្ហាញទីផ្សារអាចផ្តល់នូវឱកាសសម្រាប់ទំហំធំធេងនិងផលប៉ះពាល់នៃជម្រើសកាន់តែច្បាស់។
របាយការណ៍និងឯកសារយោងនៅក្នុងអត្ថបទនេះគឺជាផលិតផលរបស់មនុស្សជាច្រើនដែលរួមមានមូលនិធិ Greater MN Housing Fund មូលនិធិគ្រួសារ HousingLink គម្រោងអភិរក្សលំនៅដ្ឋានក្រុមហ៊ុនមួយនៅលើដំបូលពិភពលោកការផ្តល់ទំនុកចិត្តលើលំនៅដ្ឋានក្រុមហ៊ុន CBRE Minneapolis Multi Housing Group និង MN Housing ។
