Esta postagem apareceu originalmente em A beira, uma revista online do Escritório de Desenvolvimento de Políticas e Pesquisa do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.
Recentemente, a Fundação McKnight tem dado mais atenção ao que a orientação para o mercado e a escalabilidade significam para os nossos programas, políticas e abordagem de concessão de subsídios. Em parte, isto é uma resposta adaptativa à Grande Recessão, à diminuição dos recursos, às restrições a nível federal e à persistência de tendências preocupantes. Muitos dos nossos parceiros de desenvolvimento no domínio da habitação acessível estão conscientes da orientação para o mercado porque devem trabalhar no mercado para atrair recursos para construção e reabilitação; no entanto, como os sistemas de financiamento para habitação a preços acessíveis dependem fortemente de subsídios, estes promotores não são necessariamente encorajados a tornar a orientação para o mercado uma prioridade. O foco do desenvolvimento de habitação acessível é preencher a “lacuna” do mercado entre os custos totais de desenvolvimento e o que pode ser financiado pelo rendimento operacional líquido. No entanto, graças, em grande parte, ao bem desenvolvido e sofisticado campo de habitação a preços acessíveis do Minnesota, estamos a começar a colocar-nos questões difíceis sobre o subsídio por custo unitário de habitação a preços acessíveis (ver Desafio MN) e se existem alternativas que exigiriam pouco ou nenhum subvenção. Queríamos saber se um promotor socialmente motivado poderia comprar habitações existentes não subsidiadas e criar habitações permanentemente acessíveis com pouco ou nenhum subsídio.
O alcance limitado da habitação subsidiada
Em 2013, McKnight encomendou um relatório intitulado A tensão na habitação acessível: as “melhores práticas” atuais são suficientes? Ele ressaltou que o número total de unidades habitacionais permanentemente acessíveis criadas nos últimos 30 anos totaliza cerca de 110.000 unidades no estado, incluindo 61.000 unidades na área metropolitana de Minneapolis-St.Paul. Apesar destes acréscimos ao parque habitacional, 50 por cento de todos os arrendatários na área metropolitana estão sobrecarregados de custos, o que significa que gastam mais de 30 por cento do seu rendimento em habitação.
Em junho de 2013, a Iniciativa Minnesota Preservation Plus divulgou um relatório intitulado O espaço entre que estudou a natureza do parque habitacional acessível não subsidiado em Minnesota, bem como possíveis intervenções para preservar a acessibilidade. Constatou-se que existem cerca de 182.000 unidades de habitação a preços acessíveis não subsidiadas no mercado privado, acessíveis a pessoas com rendimento igual ou inferior a 50 por cento da área mediana. Essa habitação também está repleta de pessoas com rendimentos mais elevados. Com as actuais taxas de desocupação na área metropolitana persistentemente abaixo dos 3 por cento e com mais de 17.000 destas unidades vendidas só nos últimos 2 anos, este stock pode não permanecer acessível por muito tempo.
À medida que o sistema de habitação acessível subsidiada consegue criar mais unidades, a necessidade ultrapassa a produção. O recente plano de política habitacional do Conselho Metropolitano sugere que mais de 265.000 famílias de renda baixa e moderada na região de Minneapolis-St. A área metropolitana de Paul está sobrecarregada com os custos de habitação. No entanto, na região metropolitana, apenas cerca de 1.500 unidades de aluguer a preços acessíveis, novas ou preservadas, são produzidas todos os anos. Para criar essas unidades, o custo médio de novas construções no metrô é de cerca de $220.000 por unidade, as unidades reabilitadas custam em média $160.000 por unidade. Ao mesmo tempo, sabemos que a combinação dos custos de habitação e transporte está a tornar-se uma referência mais crítica a considerar em relação a uma maior estabilidade habitacional. Esses fatos levantam algumas questões:
- Será a produção habitacional com utilização intensiva de capital a forma mais eficiente de apoiar as famílias de baixos rendimentos a alcançarem uma maior auto-suficiência?
- Poderá o sistema de habitação acessível subsidiada atingir uma escala suficiente para satisfazer a necessidade, especialmente dada a tendência de declínio dos recursos federais?
- Poderá o sector da habitação acessível capitalizar forças de mercado maiores para satisfazer a procura?
A oportunidade bate à porta
Com a intenção de seguir essa linha de pensamento, McKnight solicitou a uma corretora privada que fornecesse dados de transações residenciais multifamiliares de 2006 a 2013 para ajudar a responder às nossas perguntas. Os dados incluíram transações com um preço de venda de $1 milhões ou mais, o que não representa 100% das vendas do parque habitacional, mas fornece uma imagem de grandes transações multifamiliares no mercado metropolitano. Os dados revelaram que entre 2006 e 2013, 23% das unidades de aluguel na grande Minneapolis-St. O mercado imobiliário de Paul mudou de mãos com uma média de 5.200 unidades de aluguel vendidas anualmente. O custo médio de aquisição foi de $81.700 por unidade. No entanto, a maioria das transações (77 por cento) foi para propriedades das classes B e C, com um preço médio de venda de $70.000 por unidade.
McKnight não pôde comparar os custos totais de desenvolvimento, uma vez que apenas os custos de aquisição estavam disponíveis. A One Roof Global Consulting foi então solicitada a executar alguns cenários de desenvolvimento e testar a hipótese básica de que a acessibilidade poderia ter sido extraída de alguma parte dessas transações. A compra de unidades acessíveis não subsidiadas no mercado poderia potencialmente capturar e criar habitações acessíveis de forma mais permanente, com pouco ou nenhum subsídio. McKnight explorará a viabilidade desta abordagem com parceiros nos próximos anos. Esse "leve toque”A abordagem de aluguel desafia as suposições dos tradicionais desenvolvedores de moradias populares subsidiadas e exige algumas novas práticas operacionais, incluindo o uso da receita operacional líquida da propriedade para despesas, a flexibilidade para atender residentes de renda mista, acesso ao capital, gestão eficaz da propriedade e requisitos regulatórios e de conformidade gerenciáveis.
McKnight e os seus principais parceiros habitacionais irão procurar esse “espaço entre” habitação acessível subsidiada e não subsidiada. À medida que considerámos a diminuição dos recursos ao longo do tempo, o aumento da perda de unidades acessíveis não subsidiadas e a forma como a orientação para o mercado poderia oferecer oportunidades para maior escala e impacto, a escolha tornou-se cada vez mais clara.
Os relatórios e referências neste artigo são produtos de muitos, incluindo o Greater MN Housing Fund, o Family Housing Fund, HousingLink, Housing Preservation Project, One Roof Global Consulting, National Housing Trust, CBRE Minneapolis Multi Housing Group e MN Housing.
