Bài đăng này ban đầu xuất hiện tại Mép, một tạp chí trực tuyến từ Văn phòng Nghiên cứu và Phát triển Chính sách của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ.
Gần đây, McKnight Foundation đã xem xét nhiều hơn về định hướng thị trường và khả năng mở rộng có ý nghĩa như thế nào đối với các chương trình, chính sách và cách tiếp cận tài trợ của chúng tôi. Một phần, đây là một phản ứng thích ứng với cuộc Đại suy thoái, nguồn lực ngày càng giảm, những hạn chế ở cấp liên bang và sự tồn tại của các xu hướng đáng lo ngại. Nhiều đối tác phát triển của chúng tôi trong lĩnh vực nhà ở giá rẻ nhận thức được định hướng thị trường vì họ phải hoạt động trên thị trường để thu hút nguồn lực xây dựng và cải tạo; tuy nhiên, vì hệ thống tài chính cho nhà ở giá rẻ phụ thuộc rất nhiều vào trợ cấp, các nhà phát triển này không nhất thiết phải được khuyến khích ưu tiên định hướng thị trường. Trọng tâm của việc phát triển nhà ở giá rẻ là lấp đầy “khoảng cách” trên thị trường giữa tổng chi phí phát triển và những gì có thể được tài trợ từ thu nhập hoạt động ròng. Phần lớn nhờ vào lĩnh vực nhà ở giá rẻ phát triển tốt và phức tạp của Minnesota, tuy nhiên, chúng tôi đang bắt đầu tự đặt cho mình những câu hỏi hóc búa về trợ cấp cho mỗi đơn vị chi phí của nhà ở giá rẻ (xem MN Challenge) và liệu có những lựa chọn thay thế đòi hỏi ít hoặc không trợ cấp. Chúng tôi muốn biết liệu một nhà phát triển có động cơ xã hội có thể mua nhà ở không có tài trợ hiện có và tạo ra nhà ở giá rẻ vĩnh viễn với ít hoặc không cần trợ cấp hay không.
Phạm vi tiếp cận hạn chế của nhà ở trợ cấp
Năm 2013 McKnight đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề Căng thẳng trong nhà ở giá cả phải chăng: Các thực tiễn tốt nhất hiện nay có đủ không? Nó chỉ ra rằng tổng số đơn vị nhà ở giá cả phải chăng vĩnh viễn được tạo ra trong hơn 30 năm qua tổng cộng khoảng 110.000 đơn vị trong tiểu bang bao gồm 61.000 đơn vị trong khu vực đô thị Minneapolis-St.Paul. Mặc dù có những bổ sung vào cổ phiếu nhà ở, 50 phần trăm của tất cả những người thuê nhà ở khu vực đô thị đều phải chịu gánh nặng chi phí, nghĩa là họ dành hơn 30 phần trăm thu nhập của họ cho nhà ở.
Vào tháng 6 năm 2013, Sáng kiến Bảo tồn Cộng đồng Minnesota đã phát hành một báo cáo có tiêu đề Khoảng không gian giữa trong đó nghiên cứu bản chất của cổ phiếu nhà ở giá rẻ không được chứng nhận ở Minnesota cũng như các can thiệp tiềm năng để bảo tồn khả năng chi trả. Nó tìm thấy có khoảng 182.000 đơn vị nhà ở giá rẻ không được chứng nhận trong thị trường tư nhân phù hợp với những người ở mức hoặc dưới 50 phần trăm thu nhập khu vực trung bình. Nhà ở đó cũng chứa đầy những người có thu nhập cao hơn. Với tỷ lệ trống hiện tại trong khu vực đô thị hiện đang tồn tại dưới 3% và với hơn 17.000 đơn vị này đã được bán trong 2 năm qua, cổ phiếu này có thể không còn tồn tại lâu.
Nhanh như hệ thống nhà ở giá rẻ được trợ cấp có thể tạo ra nhiều đơn vị hơn, cần sản xuất vượt xa. Kế hoạch chính sách nhà ở gần đây của Hội đồng Metropolitan cho thấy rằng hơn 265.000 hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình ở St-St. Khu vực đô thị Paul là chi phí nhà ở gánh nặng. Tuy nhiên, trong khu vực tàu điện ngầm chỉ có khoảng 1.500 đơn vị cho thuê giá rẻ mới hoặc được bảo quản được sản xuất mỗi năm. Để tạo ra các đơn vị này, chi phí trung bình của việc xây dựng mới trong tàu điện ngầm là khoảng 220.000 đô la mỗi đơn vị, các đơn vị cải tạo tốn trung bình 160.000 đô la mỗi đơn vị. Đồng thời chúng tôi biết rằng nhà ở cộng với chi phí vận chuyển kết hợp đang trở thành một chuẩn mực quan trọng hơn để xem xét liên quan đến sự ổn định nhà ở lớn hơn. Những sự thật này đưa ra một số câu hỏi:
- Sản xuất nhà ở thâm dụng vốn có phải là cách hiệu quả nhất để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp trong việc đạt được khả năng tự túc cao hơn?
- Hệ thống nhà ở giá rẻ được trợ cấp có thể đạt được quy mô đủ để đáp ứng nhu cầu, đặc biệt với xu hướng suy yếu của các nguồn lực liên bang?
- Lĩnh vực nhà ở giá cả phải chăng có thể tận dụng các lực lượng thị trường lớn hơn để đáp ứng nhu cầu?
Cơ hội gõ cửa
Ý định theo đuổi dòng suy nghĩ này McKnight đã yêu cầu một công ty môi giới tư nhân cung cấp dữ liệu giao dịch dân cư đa gia đình từ năm 2006 đến 2013 để giúp trả lời các câu hỏi của chúng tôi. Dữ liệu bao gồm các giao dịch với giá bán từ 1 triệu đô la trở lên, không phải 100% doanh số bán cổ phiếu nhà đất, nhưng nó cung cấp một bức tranh về các giao dịch đa gia đình lớn trong thị trường đô thị. Dữ liệu tiết lộ rằng từ năm 2006 đến 2013, 23 phần trăm đơn vị cho thuê ở khu vực lớn hơn St-St. Thị trường nhà ở Paul đã đổi chủ với trung bình 5.200 căn cho thuê được bán hàng năm. Chi phí trung bình để mua lại là 81.700 đô la mỗi đơn vị. Tuy nhiên, hầu hết các giao dịch (77 phần trăm) là dành cho các tài sản hạng B và C với giá bán trung bình là 70.000 đô la mỗi đơn vị.
McKnight không thể so sánh tổng chi phí phát triển vì chỉ có chi phí mua lại. Công ty tư vấn toàn cầu One Roof sau đó được yêu cầu thực hiện một số kịch bản phát triển và kiểm tra giả thuyết cơ bản rằng khả năng chi trả có thể được rút ra từ một số phần của các giao dịch này. Việc mua các đơn vị giá cả phải chăng không có trợ cấp trên thị trường có thể có khả năng nắm bắt và tạo ra nhà ở giá cả phải chăng vĩnh viễn hơn với ít hoặc không có trợ cấp. McKnight sẽ khám phá tính khả thi của phương pháp này với các đối tác trong những năm tới. Điều này "chạm nhẹCách tiếp cận cho thuê của người dùng thách thức các giả định của các nhà phát triển nhà ở giá rẻ được trợ cấp truyền thống và kêu gọi một số hoạt động mới, bao gồm sử dụng thu nhập hoạt động ròng từ tài sản để chi tiêu, linh hoạt phục vụ cư dân có thu nhập hỗn hợp, tiếp cận vốn chủ sở hữu, quản lý tài sản hiệu quả và quản lý theo yêu cầu và tuân thủ.
McKnight và các đối tác nhà ở chính của nó sẽ theo đuổi khoảng không gian giữa giữa nhà ở giá rẻ được trợ cấp và không được trợ cấp. Khi chúng tôi đã xem xét giảm dần các nguồn lực theo thời gian, việc tăng các đơn vị giá cả phải chăng không được chứng nhận và cách định hướng thị trường có thể mang lại cơ hội cho quy mô lớn hơn và tác động đến sự lựa chọn ngày càng rõ ràng.
Các báo cáo và tài liệu tham khảo trong bài viết này là sản phẩm của nhiều người bao gồm Quỹ Nhà ở Greater MN, Quỹ Nhà ở Gia đình, Nhà ở, Dự án Bảo tồn Nhà ở, Tư vấn Toàn cầu Một Mái nhà, Ủy thác Nhà ở Quốc gia, Tập đoàn Nhà ở CBRE Minneapolis và Nhà ở MN.
